דיור מוגן: כן או לא

השבוע נערך מפגש טעון של נציגי משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים עם תושבי הגולדן וילג’ בכפר ורדים.

את המפגש, ביוזמת תושבי המקום, הוביל שלומי בר-לב, מנהל תחום דיור מוגן במשרד שהיה מלווה בעמרי כהן מרכז התחום ויעל לוין אלגני מפקחת אזורית לדיור מוגן.

כן השתתפו גם ראש מועצת כפר ורדים אייל שמואלי, מנהלת המחלקה לשירותים חברתיים ענת גנץ ויזם המתחם עו”ד יוסף עודה.  

כזכור, הגולדן וילג’ הוא נושא למחלוקות משפטיות, תכנוניות ואחרות מזה כעשור, הנוגעות להמשך הבינוי, מעמד התושבים במתחם “הדיור המוגן” (כן או לא), המשך הפיתוח, אספקת חשמל, שירותים מוניציפלים ועוד.

בסיומו של הדיון הטעון, שאל בר-לב את עודה: האם יכול להגדיר את המתחם שנבנה עד כה כ”דיור מוגן”?

עודה השיב בשלילה, ונענה על-ידי בר-לב כי להבנתו המתחם כולו במעמד “דיור מוגן” ובקרוב יתחיל משרד הרווחה בהליך רישוי למקום, ומצפה לשיתוף פעולה מצד היזם לתהליך זה.

קדמו לשאלת המפתח סיור במקום ודיון טעון.

כבר במהלך הסיור הקצר בגולדן וילג’ נוצר מתח מי “יוביל” את אנשי משרד הרווחה: היזם או תושבי המקום המתוסכלים מחייהם באתר בניה שנים רבות.

ישראל שחר ביקש להראות לאורחים כי המתחם איננו “מוגן” ומגודר (לכיוון צפון / החורשה – מאחורי בניין  C). עודה הבטיח לשים במקום שער, וראש המועצה שמואלי אמר כי כבר חמש שנים שומע הבטחות.

עודה הסביר בפירוט את תכנית בניין C והפונקציות השונות שבתוכו, והדיירים הזכירו כי הבניין עומד חשוף משום שקומה או שתיים נבנו ללא היתר וייתכן ויהרסו (עודה: עשינו לגליזציה).

בפתח הדיון, שנערך במשרד המחלקה לשירותים חברתיים, הציג בר לב את עיקרי הסמכויות של המשרד והדגיש כי חסרה בחוק הדיור המוגן “תקנת איתנות פיננסית” של הבתים, שאמורה לעבור בכנסת במושב הקרוב. מיד לאחר מכן יתחיל המשרד בתהליך רישוי כל בתי הדיור בישראל ובכללם הגולדן וילג’.

הוא סקר חלק מההבחנות של דיור מוגן (לחצני מצוקה, ידיות בשרותים ועוד) וציין כי במתחם האמור, שבו הבתים הנם פרטיים, קיימת בעיה בהגדרות ובאבחנות. כן ציין כי אחד הבסיסים ל”דיור מוגן” הוא הגדרת היעוד בתב”ע / רמ”י. הוא הדגיש כי בכל מקרה מדובר ב”עסק פרטי” לכל דבר.

בהמשך אמר בר-לב, כי עירוב השימושים במתחם – בתים פרטיים ודיור מוגן – מורכב בהיבטי הרישוי ועל זה יצטרכו, יחד עם משרד המשפטים ובהתאם לחוק, לתת דעתם; לא רק לגבי כפר ורדים אלא גם לגבי מודלים אחרים הקיימים בארץ . כן ציין כי בדיור מוגן הבעלים מחויבים ב”גילוי נאות” כלפי הדיירים והרוכשים.

עו”ד יוסף עודה, יזם הגולדן וילג’ (אחוזת הורדים) היה ראשון הדוברים ותיאר את השתלשלות העניינים מאז שרכש את הקרקע (עם תוכנית בינוי מאושרת) ב-2012 – והתבקש על-ידי ראש המועצה ויו”ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה סיון יחיאלי ואדם קולמן (דה אז. בהתאמה) לעשות תכנון חדש בשל שינוי כביש הגישה למתחם. לדבריו, בתכנית שהגיש ואושרה ב-2014, כבר היו “הקלות” רבות בקומות ובמספר היחידות.

הוא פירט את ההתנגדויות שהוגשו, שלדבריו עכבו את התכניות, עד להגשה הנוכחית “לפי פסיקת בית המשפט”, שאושרה (בתנאים) בועדה המקומית לתכנון ולבניה.

סמדר אגרט, דיירת בגולדן וילג’, אמרה כי עד כה הגיש הייזם שש תוכניות שונות, בכל אחת מהן עוד ועוד הקלות. לדבריה, בחוזה רכישת הדירה התחייב היזם לשירותי דיור מוגן תוך שנה מהאכלוס, דבר שעד היום לא קיים. היא ציינה כי ברצונו לבנות במקום קניון שייצור עומסי חניה ותנועה גדולים. לדבריה, אף אחד מהמתכננים במשך השנים איננו מומחה בדיור מוגן, וציינה שהמועצה תהיה מוכנה להשתתף בעלויות תכנון מקצועי.

כן ציטטה אגרט מפסק הדין שניתן במשפט שניהלו מספר דיירים כנגד היזם:

“עולה כי מדובר במתחם שיועד כולו לדיור מוגן וכי  חלות עליו הוראות חוק הדיור המוגן.

“בסעיפים נוספים של חוזי הרכישה, הובהר והודגש ייחודו של המתחם כדיור מוגן ועל מנת  לשמור על ייחוד זה, נקבעו הגבלות על מכירת דירות במתחם ועל העברת הזכויות בהן…

“סעיף 8 ב. לחוזי הרכישה קובע: מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי המוכר זכאי להשכיר או למכור את הדירות האחרות שבמתחם … לכל מי שיחפוץ … ובכפוף לכך שהמתחם ישמור על ייחודו כמתחם של דיור מוגן ולא יושכר לשימושים של אנשים פרטיים, שהינם מתחת לגיל 55 וכן לא יושכר לעסקים שאינם משרתים את הדיירים במתחם הדיור המוגן….

“הנה כי כן, מטרת והנתבעת עצמה, התחייבה בחוזי הרכישה, באופן ברור ומפורש, שהדירה הנרכשת תיבנה בתוך מתחם סגור אשר ייוחד לדיור מוגן. ההקצאה של המתחם על ידי רמ”י ייעדה את המתחם לדיור מוגן… מדובר בתנאי מהותי ויסודי, שכן למתחם דיור מוגן אופי אחר מאשר מתחם מגורים רגיל לא רק בזכות השירותים המוענקים בו לדיירים, לא פחות חשוב מכך גם בשל גיל המתגוררים בו בפועל, ההתנהלות במתחם אשר נובעת מכך והפעילות המתקיימת בו, החשובים לאווירה במתחם, לתנאי החיים של המתגוררים, לשקט ולשלווה של הדיירים וכיוצ”ב…

“הנתבעת טרם החלה בהקמת שירותי הדיור המוגן ואף לא הגישה תכנית מפורטת לצורך כך ובכך היא הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את חוזי הרכישה עם התובעים…

“הראיות שהובאו בפניי, מצביעות על כך שכל העיכובים בהקמת שירותי הדיור המוגן ובהפעלתם וכן בהשלמת הפרויקט, נעוצים, כולם, בהתנהלותה של הנתבעת, במעשיה ובמחדליה”…

עודה הגיב כי “בית המשפט עשה איתי חסד וסדר, משום שנתן הנחיות ברורות להמשך הבינוי”. לדבריו, התכנית החדשה מבוססת כולה על דרישות בית המשפט.

עוד הוסיף (להפתעת הנוכחים, ולצערם של רובם), כי הגיש גם בקשה לרכוש את מתחם בית החולים הסיעודי מחברת בתי האבות “מוריה” שנקלעה לקשיים, וייתכן ויהיה הבעלים של כל המתחם, כולל בית החולים הסיעודי.

דינה שחר, דיירת במקום, ציינה כי בין התושבים במקום יש “קבוצות שונות”, לרוב ע”פ מועד האכלוס, שאינן מצליחות להתאחד להסכמות ולייצוג משותף. לדבריה, מקור הבעיה הוא השעטנז בשימושים במקום.

לדברי שחר, המתחם מוגדר כ”בית משותף”, ולכן יש גם בעיות בנושא אחריות לגינון, תחזוקה וכו’.

בר-לב: “חוק הדיור המוגן גובר על חוק הבתים המשותפים”.

ראש המועצה, אייל שמואלי, הציג את המצב כ”טרגדיה מתמשכת שפוגעת באוכלוסיה המבוגרת”. כן הסביר כי למועצה יש אחריות ללא סמכות. הוא ביקש ממשרדי הרווחה, הפנים והשיכון להיכנס לאירוע ולמצוא פתרון. ראש המועצה ציין כי ב-2019 היתה תכנית בינוי מסוכמת על כולם, ויש לחזור אליה. לדבריו, חלק מהקשיים התכנוניים נובעים גם מאילוצים הנובעים מעבירות בניה שעשה הקבלן, העדר תכנון הנוגע לכיבוי אש ועוד. הוא ציין כי נמצא בהליך יעוץ משפטי כיצד יכול לפעול לטובת התושבים.

רקפת שחר, תושבת המקום מזה כשנה, אמרה כי חלק מהקשיים נובעים ממשקעים אישיים, וכי יש לעשות כל מאמץ להגיע להסכמות ופשרות.

שמואלי: ניסינו פעמים רבות.

עודה: פועל ע”פ הנחיות בית המשפט.

תושבת נוספת, סמדר להב, אמרה כי הגולדן וילג’ הוא המקום היחידי בארץ לדיור בר השגה, ולעודה יש “חזון הומני”.

תושב המקום, אלי נצר, שיבח את עודה והתלונן כי אין “בעל בית במקום”. הוא ביקש משמואלי הפחתה בארנונה, בשל היעדר חלק מהשרותים המוניציפלים (בית משותף).

שמואלי: בלתי אפשרי. אנחנו פועלים על פי חוק.

(בשלבים שונים של הדיון הטעון היו גם צעקות וגידופים…)

מנהלת מח’ השירותים החברתיים, ענת גנץ, סיכמה את הדיון בכך שבמקום מתגוררים אנשים מבוגרים. חלקם סיעודיים ואפילו חסרי ישע. וחייבים להגיע לפתרון מוסכם.