מוכרים נכס? היזהרו מנחס!


מכירת נכסים בכפר ורדים
עופר כהן

 

רשות המיסים שולחת מפקחים היכולים לעלות לכם ביוקר

כפרניק ofercohen מוכרים נכס? היזהרו מנחס!

 

מזה מספר חודשים שרשות המיסים שולחת מפקחים בכדי לבדוק עסקאות יד 2 בכפר ורדים.

המפקחים מתמקדים בעיקר בשני נושאים:

 

1. נכסים עם יחידות דיור : 

רשות המיסים רואה בנכס מפוצל או בעל יחידת דיור נפרדת – כ-2 דירות. בפסיקה נקבעו מספר מבחנים אשר קובעים האם מדובר ביחידה אשר תחשב לדירה לכל דבר. המבחנים הם פשטניים ובעיקרון כל דירה/יחידת דיור שיש בה: מקלחת, שירותים חדר שינה, מטבחון וכניסה נפרדת (הסכם שכירות מהווה ראיה נוספת) – נחשבת כדירה שיש לשלם בגין מכירתה/רכישתה מס שבח/רכישה.

משמע, המוכר מוכר 2 דירות והקונה רוכש 2 דירות, ויש לכך השלכות מיסוי משמעותיות ביותר.

רשות המיסים מכירה בפטורים שונים למיסוי, במידה ומוכר/קונה אין דירות נוספות ו/או לא ביצעו עסקאות בשנים האחרונות.

כך שבדוגמא לעיל, הרוכש מקבל פטור יחסי רק על דירה אחת (במידה ואין על שמו דירה נוספת) ועל השניה (יחידת דיור) הוא משלם מס רכישה מלא (אם היתה לו דירה נוספת הוא משלם מס רכישה על שתי דירות). 

בעניין המוכרים הנושא יותר פשוט, לפחות עד ליום 31.12.2012, וזאת מפני שבהתאם להוראת השעה בתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין המוכר יכול ל"שרוף" 2 פטורים עפ"י הוראת שעה ועוד פטור אחד עפ"י סעיף 49ב(1) (הפטור המוכר במכירה פעם ב-4 שנים).

 

במקרים שאירעו לאחרונה בכפר ורדים, הגיעו המפקחים ללא התראה, צלמו את הנכס, תשאלו את השוכרים ביחידות ואח"כ קבעו שתי שומות נפרדות לכל "נכס": לבית וליחידה הצמודה…

 

מוכרים יכולים להימנע מהבעיה דנן במספר פעולות: שינוי המצב הפיזי (למשל, פתח פנימי בין היחידה לבית), פינוי שוכרים מבעוד מועד ועוד מספר פעולות שיהפכו את היחידה ל"חדר נוסף בבית" ולא ל"יחידה נפרדת" שתחשב לדירה לכל דבר.

 

דוגמא: בית ברחוב כזיב בכפר ורדים שהושכרה בו יחידת דיור אשר הינה חלק אינטגראלי מהבית – נחשב כרכישה ומכירה של 2 נכסים. (הוגשה לרשות המיסים השגה בנדון).

 

האמור לעניין יחידת דיור רלוונטי כמובן גם לעניין צימרים.

 

 

2. נכסים עם זכויות בניה –  זכויות בניה בנכס מקרקעין לא כלולות בפטורים של המכירה/רכישה של דירה והן מחויבות במס.

הטענות העיקריות כנגד הניסיון לחייב את זכיות בניה במס הן בעיקר בעניין זניחותן של הזכויות לעומת הנכס וההגבלות התכנוניות המונעות את ניצול הזכויות.

לסיכום, בטרם חותמים על הסכם למכירת/רכישת בית, הכולל יחידת דיור או זכויות בניה נוספות יש לקבל ייעוץ מקצועי בנדון על מנת לחסוך עשרות (ואף מאות) אלפי ₪.

 

כפרניק ofercohen_0 מוכרים נכס? היזהרו מנחס!

 

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לביצוע פעולות כאלה ואחרות. כל מקרה שונה עפ"י נסיבותיו היחודיות ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום.

 

עו"ד עופר כהן:

ofer-law@hotmail.com

 

 

תגובות פייסבוק


0 תגובות

  1. אורח/ת הגב

    מעניין
    מה נחשב בעיני רשות המיסים כאחוזי בניה זניחים?

  2. אורח/ת הגב

    מידע חשוב מאד
    היי עופר כל הכבוד שיידעת אותנו זה חשוב למוכרים קונים תבורך ותמשיך לתת טיפים ……. אורחת

  3. צימר שלי הגב

    מס שבח על צימר?
    כיצד מחשבים מס שבח במכירה של צימר (ביחד עם בית)?

השארת תגובה

גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן